O contrato de aluguel é o documento que estabelece todas as regras da relação entre locador (proprietário do imóvel) e locatário (quem aluga). É ele quem define direitos, deveres, prazos, valores e formas de cobrança. Portanto, é essencial que esse contrato seja bem elaborado e claro, evitando dúvidas e problemas futuros.
Apesar de o contrato verbal também ser juridicamente válido, o ideal é que a relação seja sempre formalizada por escrito, especialmente para que todos os pontos estejam bem definidos e não haja espaço para interpretações divergentes.
O que deve constar em um contrato de aluguel?
Para garantir segurança jurídica, o contrato deve conter, no mínimo, as seguintes informações:
- Finalidade da locação (residencial, comercial ou por temporada);
- Identificação completa das partes (locador e locatário);
- Descrição detalhada do imóvel;
- Valor do aluguel e forma de pagamento;
- Prazo da locação e regras de renovação ou rescisão;
- Reajuste do valor do aluguel (índice e periodicidade);
- Responsabilidade por taxas e tributos (IPTU, água, luz, condomínio etc.);
- Multas por atraso, juros e correção monetária;
- Cláusulas sobre obras, benfeitorias e reparos no imóvel;
- Penalidades em caso de descumprimento e possibilidade de ação de despejo.
Garantias locatícias: o que a lei permite?
A Lei do Inquilinato permite ao locador exigir uma única modalidade de garantia no contrato. As opções previstas são:
- Fiador: pessoa que assume a dívida caso o locatário não cumpra suas obrigações;
- Caução: geralmente em dinheiro, limitada a até três vezes o valor do aluguel. Se não utilizada, é devolvida ao fim do contrato;
- Seguro fiança-locatícia: pago pelo inquilino a uma seguradora, que cobre inadimplências;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: mais rara, mas válida.
É importante lembrar que exigir mais de uma garantia é ilegal, podendo inclusive gerar responsabilidade criminal ao locador.
Obras e benfeitorias: quem pode fazer e quem paga?
Durante a vigência do contrato, é comum que o locatário deseje realizar obras no imóvel. No entanto, é necessário diferenciar as benfeitorias necessárias (como consertos urgentes) das úteis ou voluntárias (melhorias não essenciais).
O contrato deve prever se o locador autoriza a realização dessas obras, se haverá direito à indenização ou retenção do imóvel ao final da locação, e quais as condições para isso.
E se houver inadimplência?
Uma das maiores vantagens de um contrato bem elaborado é a sua força jurídica. O contrato de aluguel escrito é considerado um título executivo extrajudicial, o que permite ao locador ajuizar uma ação de cobrança ou ação de despejo com maior agilidade, mesmo que o contrato não tenha sido assinado por testemunhas.
Cláusulas prevendo honorários advocatícios em caso de cobrança extrajudicial ou judicial também são recomendadas e costumam ser aceitas pela Justiça.
Por que evitar modelos prontos da internet?
Muitos proprietários e inquilinos recorrem a contratos genéricos ou modelos prontos, sem observar as particularidades do imóvel, da cidade ou das condições específicas daquele acordo. Isso pode gerar problemas sérios no futuro.
Um contrato personalizado, redigido por um profissional, evita conflitos, protege os direitos das partes e facilita a resolução de eventuais litígios.
Conclusão
O contrato de aluguel é, na prática, o livro de regras da locação. É nele que estarão definidos os deveres e direitos de cada parte. Por isso, vale a pena investir na elaboração de um contrato claro, completo e legalmente seguro.
Se você está alugando um imóvel ou pretende alugar, seja como locador ou inquilino, procure orientação jurídica especializada. Um bom contrato hoje evita muita dor de cabeça amanhã.
